■ 조건 1 : 건물의 성립

모든건축물의 성립은 건축주의 기획에서부터 출발한다. 이 단계에서부터 건축가와의 협의가 병행되는 경우도 있지만 대부분의 경우 기획의 결과를 전달하는 것으로 설계까 시작한다.

소규모 근린생활시설의경우도 마찬가지로, 이미 특정한 프로그램(사용자가 결정되어 있는 경우)을 가지고 출발할 수도 있지만, 건물이 지어지는 과정에서 사용자를 찾아야 할 경우(임대 혹은 분양)도 있다.

어떠한 경우라도 최초의 출발은 규모의 확인으로부터 시작된다. 규모검토는 대지에 관한 법적 제약과 건축가능한 최대 또는 적정의 규모를 확인하는 pre-design의 단계이다. 규모검토에는 건축법 및 관계법규 검토, 지역지구 및 도시계획사항, 대지와 도로와의 관계, 공사 및 건축개요(건축규모, 연면적, 건축물의 높이 등), 주차장 규모 및 방식이 확인된다. -여기에 필요한 자료는 아래의 필요서류목록을 참조할 것- 최초의 규모검토에서 나온 면적이 실제 설계단계에까지 유효하지 않은 경우가 많지만, 이를 통해서 개략의 사업성과 건축방침 등을 검토할 수 있다. 사업성을 검토할 때 "투입비"와 "수익"의 두가지 축으로 검토되는데, 투입비의 내용을 보면 대지구입비, 설계 및 감리비, 공사비, 제세공과금(취등록세, 각종 인입비, 대행수수료 등), 대출관련 금융비용 및 이자 등이 포함되며, 건물 신축 후 분양 혹은 임대 수익(보증금 및 월세)등이 투입비와 건물 감가상각을 보전하고 이후 적정한 수입을 보장하여야 한다.

지가를 제외하고 전체에서 가장 많은 비중을 차지하는 공사비의 경우, 단순히 단위면적 대비 산출방식이 아니라 주변의 상황이나 임대시세 등을 고려한 적정치의 추정이 필수적이다.

신사 프로젝트의 경우, 최초의 검토에서 나온 면적을 기초로 판단된 사업성의 분석은 긍정적인 수치를 보여주었고, 이것을 근거로 대지의 구입을 결정하게 되었다.

■ 조건 3 : 시공

설계가 완료되어, 공사를 위한 도면과 시방서, 그리고 공사비 내역서가 마련되면 시공자를 결정하는 단계로 넘어간다. 설계자와 시공자는 건물을 만드는 주체이다. 어느 한쪽이라도 역할을 제대로 수행하지 못할 경우, 과정상의 진통은 두말할 것도 없고, 결과 역시 만족스럽지 못한 사례를 주변에서 쉽게 찾을 수 있다. 가장 이상적인 상황은, 급조되거나 방만하지 않게 설계된 내용을, 장인정신이 살아있는 숙련된 시공자를 통해 실현하는 경우지만, 특히 소규모 프로젝트에서 이러한 경우를 만나기란 쉽지 않은 일이다.

철거 및 토공사
원칙적으로 모든 설계과정에서 지질조사는 필수적이다. 지질조사를 통해 대지의 지반이 지닌 지내력, 지하수위, 암반깊이 등의 DATA를 얻을 수 있으며, 이는 기초의 방식 및 크기, 토공사의 공법과 소요예상비용 등을 결정하는 기초자료로서 이용된다.

규모가 작은 프로젝트일수록, 관행처럼 이 단계가 생략되는 경우가 많은데, 일견 비용절감차원으로 이해할 수 있겠지만 이면을 들여다보면 결국 불확실성에 대한 비용의 부담이 공사비에서 발생하는 꼴이다. 구조설계자의 입장에서는 상당히 여유있는 지내력 가정치로 구조계산을 할 수 밖에 없고, 따라서 필요이상의 기초 및 골조설계가 이루어진다. 건물은 무조건 튼튼(?)해야 한다는 막연한 인식은 전체 공사비의 40%에 육박하는 골조공사 비용에 지나치게 관대하다. 제작년 모 프로젝트의 경우, 구조계산에 의 한 결과대로 기초공사를 진행하던 중 유난히 적은 철근량에 대해 건축주의 우려섞인 항의를 받은적이 있을 정도이고 보면, 여전히 소규모 공사시공에 대한 품질의 불신이 광범위한 듯 하다.

토공사에서 발생할 수 있는 특별한 조건은 지질이 지나치게 강한 경우와 반대로 약한 경우, 그리고 지하수위의 문제 정도이다. 지나치게 강한 경우는 흔히 '암(岩)'이 발견된 상황을 말하는 것으로 그 경도에 따라서는 무진동 발파공법 등 굴착이 아닌 다른 공법이 동원되어야 할 정도로 심각한 변수로 작용한다. 예상보다 크게 증가하는 토공사 비용은 전체프로젝트의 진행을 어렵게 만들 수 있는 내용으로 앞서 언급한 지질조사 만으로도 상당 부분 예방할 수 있는 위험이다. 지질이 지나치게 연약한 경우도 있는데, 신사프로젝트의 경우, 기초 저면이하까지 매립토가 자리하고 있어 지내력 확보를 위한 공사비의 지출을 감수할 수 밖에 없는 상황이었다. 게다가 지하수위가 최하층 바닥 레벨보다 높아 흙막이 공사헤도 일반적인 토류판 방식이 아니라 CIP공법을 적용해야 하는 이중의 난관을 극복해야 했다. 더구나 공사시점이 장마철인데다, CIP joint부분에서 토사가 유출되고 인접노후건물의 일부 변위가 발생하는 등 토공사에서 생길수 있는 여러 문제들의 백과사전을 보는 듯한 느낌이었다.

한편 전면도로나 주변의 여건에 따라 기존 건물 철거시 발생하는 폐기물 반출과 토공사에서 발생하는 잔토처리를 위한 장비나 대형 트럭의 진출입 역시 이 단계에서 확인해야 하는 변수중의 하나이다. 도심지 공사의 경우인접건물에 생길 수 있는 피해에 대한 대비 역시 간과할 수 없는 사항으로, 막연히 시공자가 알아서 처리해야 하는 사항으로 방관해서는, 나중의 해결을 위해 훨씬 많은 노력이 필요한 민원으로 확대될 수도 있다. 건축주와 건축가, 그리고 시공자 모두가 관심을 가지고 사전에 충분히 이해를 구한다면 얼마든지 극복가능한 부분이며, 간혹, 극단적으로 비정상적인 문제제기가 발생할 경우도 있지만, 그 빈도가 그리 흔한 경우는 아니다.

콘크리트 공사
골조공사는 최초에 버림콘크리트를 타설하면서부터, 거푸집공사와 배근, 타설에 이르기까지 전체의 윤곽이 만들어지는 가장 역동적이며 동시에 원초적인 광경을 제공한다. 도면으로만 존재하던 건물이 한 층 한 층 뚜렷한 실체를 드러내면서 만나게 되는 설레임은 등산가들이 정상을 향해 걸음을 옮길 때의 그것에 비유할 수 있을지도 모르겠다.
골조공사를 현장에서 총괄하는 목수에서부터, 설비, 전기에 이르기 까지, 과정에 참여하는 모든 이들의 팀웍이 성패를 결정짓는 가장 중요한 요인다. 건축가 역시 현장에서 팀을 구성하는 구성원으로 한 부분을 담당하고 있음은 물론이다.

건물의 골격을 만드는 골조공사는 시행착오가 용납되지 않는, 따라서 재시공이 거의 불가능한 공정이다. 또한 이 과정에서 무심코 지나치는 오류는 이후 치명적인 결함으로 발전할 수 있으므로 몇 번이고 반복되는 세심한 확인이 요구된다.

특히 시공상 난이도가 있는 까다로운 부분의 경우 2차원 도면으로는 정보의 전달에 부족함을 느낄 때가 많다. 실시설계단계에서 주요 구조상세의 경우 3차원 도면작성을 권장하고 있는데, 정확한 의사전달에 요긴하게 쓰일 때가 많아 적극적으로 고려할 필요가 있다.

참고로 골조면을 그대로 노출하는 경우, 설계단계에서부터 부재의 치수 등에 관한 시공성을 고려한 배려가 필요하다. 아울러 시공자의 숙련도, 자재의 품질 등 부차적인 요인들도 완성도를 좌우하는 중요한 변수가 된다.

방수공사
건축공사중 사후 하자와 관련해서 가장 조심스러운 부분이 바로 방수공사일 것이다. 소위 디자인된 건물일수록 방수에 취약하다는 우스개 소리가 있을 정도로 방수공사는 많은 건축가들을 곤혹스럽게 만드는공정이다. 일전에 방수공사는 많은 건축가들을 곤혹스럽게 만드는 공정이다. 일전에 방수공사에 관해 전문적으로 연구하시는 선배 한 분과의 대화에서 "물과 억지로 싸워서는 안된다." 라는 말씀을 들은 기억이 있다. 방수공사는 물을 막는 공사가 아니라, 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 자연의 섭리대로 물을 배제하는 공사라는 뜻일 게다. 방수공사의 개념은 아마도 '治水'의 방식을 따르는 것이 최선일 것이다.

지하층 외벽에서부터 옥상 방수공사까지 통상적인 치수보다 과하다 싶을 정도의 여유에 인색하지 않다면, 분명 방수로부터 자유로운 건물이 될 수 있다. 방수공사에서는 가장 단순한 대응이야 말로 가장 정확한 대응일 수 있다.

조적미장공사
대규모 건물에서는 건식공법으로 대체된 지 오래지만 여전히 소규모 건물의 공간구획에서 조적, 미장공사가 차지하는 비중은 적지 않다. 특히 시공자의 숙련도-개인적으로는 장인정신에서 비롯된다고 믿고 있는-에 따라 품질이 크게 좌우되는 부분이라 최선의 방식은 적절한 시공자의 선택에서 보장된다고해도 과언이 아니다. 정교한 미장공사의 표면은 다른 어떤 마감에 견주어도 손색이 없는 균질함의 미학을 느끼게 한다. 신사 프로젝트에서는 내부마감을 최소한으로 계획한 이유로해서 미장공사의 비중이 상대적으로 높았던 경우이다. 다행히도 이전의 몇몇 다른 프로젝트에서 함께했던 솜씨있는 시공자덕에 가끔 "미장면 맞나요?"라는 질문을 받을 정도로 섬세하고 정교한 면을 만들 수 있었다.

도장공사
제치장 콘크리트 면에서부터 외부마감공사의 최종단계까지 도장공사는 전체공정의 마지막 단계에서 집중적으로 이루어진다. 통칭하여 도장공사로 구분되지만 사용부위에 따라 수성, 유성, 아크릴계, 락카에 이르기까지 다양한 도장재가 복합적으로 사용된다. 강한 금속성 질감을 필요로  하는 부위의 경우 심지어 자동차용 도료를 사용하는 경우도 있다. 도장공정에서 간과하지 말아야 하는 중요한 사안은 반복이다. 불과 몇 달이 지나지 않아 표면에 부식이 생기거나 도장면이 벗겨진다면, 분명히 시공단계에서 반복을 소홀히 한 결과로 봐야한다. 도장은 바탕위에 새로운 표면을 만드는 작업이므로 자체를 한 겹의 마감면으로 보아야 한다. 시지각에서 색상은 가장 민감하게 구별되는 영역이다. 최초의 작업과정은 어렵지 않지만, 아주 작은 부분의 보수를 위해 전체를 다시 작업해야 하는 번거로움이 따르는 공정이므로 초기부터 신충해야 함은 물론이다. 또한 다른 견고한 마감재와는 달리 도장면은 몇 년에 한 번씩은 보수가 요구되는 마감이므로, 상대적으로 저렴한 초기 공사비 대신 유지관리비용에 대한 고려가 필요하다.

금속공사
굳이 철제를 구조체로 사용하지 않더라도 금속의 경우는 탁월한 강도 덕분에 각 마감재를 배면에서 지탱하는 목적으로 광범위하게 사용된다. 각 파이프와 평철, ㄱ/ㄷ 형강까지 요구되는 디테일에 따라 금속은 자신을 드러내거나 혹은 숨어서 건물을 지탱하는 2차 부재로서의 역할을 톡톡히 하고 있다.

계단과 테라스의 핸드레일에서부터 외벽 갈바륨절판의 고정과 외부 목재바닥마감의 고정, 그리고 3층 전면 데크의 알미늄타공판 경계벽 프레임과 4층 열연강판 마감으로, 신사 Project에서 금속공사는 콘크리트 노출면을 제외한 대부분의 외부마감에 사용되었다.

또한 폴리카보네이트를 고정하는 프레임과 제작창호의 프레임등 오차 없이 정교한 치수를 요구하는 부분은 어김없이 금속공사의 영역이다.

■ 조건 4 : 가로와 만나는 면
재료의 선택에는 그 속에 건축가의 입장이 내재되어 있다. 재료들에 새로운 질서를 부여하고, 이를 통하여 각각의 물성이 서로 만나서 빚어내는 관계의 표현은 설계작업을 시작하면서부터 가지고 있던 오랜과제이다.
불투명한 배면도장유리면과 반투명한 폴리카보네이트면, 견고한 열연강판 매스와 타공알미늄판을 통한 투과성의 표현 그리고 광택과 음영이 반복하는 절곡철판 등은 신사 Project를 통해만들어 내고자 했던 건물의 표정이다. 초기 설계단계에서부터 물성의 표현에 있어 가장 경계한 것은 물질을 통해 건축을 추상적 오브젝트로 만들려는 시도이다. 단일한 재료의 조각물 같은 미니멀스타일이나 기하학적 패턴을 통해 건물의 입면을 조작하여 추상화된 면의 집합으로 간주하려는 방식은, 물성이 빚어내는 건축의 생기를 질식시킨다.

외벽 갈바륨 절판공사
단순히 비용의 측면으로 파악한다면, 여러 재질들이 복합적으로 사용되는 방식은 가급적 피하고 싶은 일일지도 모른다. 특히나 새롭게 시도되는 익숙지 않은 방식에 대한 거부감 역시 극복하여야 할 부분이다.
근린생활시설의 외관은 바로 우리가 걷는 도시가로의 배경이다. 오랜 역사의 서구 도시들이 가지는 일관성 있는 조호의 미덕 역시 가치있는 일이겠지만, 생생한 물질의 면들이 나름의 체온과 표정을 가지고 있는 가로를 걸을 수 있다면 상상만으로도 즐거운 경험이 되지 않을까?